房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)與納稅籌劃技巧

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一、 土地增值稅基本法規(guī)解讀
★土地增值稅概念
★土地增值稅特點(diǎn)
（一）土地增值稅的納稅人和清算對(duì)象
（二）土地增值稅的課稅對(duì)象和范圍
（三）土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率
（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定
★計(jì)算增值額的銷售收入
★計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額
2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本
3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用
4、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格
5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
6、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
★確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的特別規(guī)定
（五）土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算及操作案例
（六）土地增值稅申報(bào)納稅的手續(xù)、程序和法律責(zé)任
★土地增值稅的征收機(jī)關(guān)
★土地增值稅的申報(bào)期限
★納稅人辦理納稅申報(bào)的程序和手續(xù)
★土地增值稅申報(bào)表樣式和填表說明
★納稅人未按規(guī)定申報(bào)的法律責(zé)任
（七）納稅時(shí)間和繳納方法
（八）土地增值稅的納稅地點(diǎn)
二、土地增值稅清算法規(guī)解讀及實(shí)務(wù)操作
★土地增值稅的清算單位
★土地增值稅的清算條件
★非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
★土地增值稅的扣除項(xiàng)目清算
★土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料
★土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證
★土地增值稅的核定征收
★清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
★關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定
★專家解讀新規(guī)定的五大要點(diǎn)
1、明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)
2、混合項(xiàng)目要分開核算
3、轉(zhuǎn)讓舊房的計(jì)算操作性增強(qiáng)
4、分類預(yù)征到期清算
5、嚴(yán)格土地增值稅征免規(guī)定
★財(cái)稅[2006]21號(hào)土地增值稅法律效力的探討
三、土地增值稅的減免稅優(yōu)惠政策解讀及運(yùn)用
★納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售征免稅
★因國家建設(shè)需要依法征用、收回房地產(chǎn)的征免稅
★因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅
★個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的征免稅
★個(gè)人互換居住用房地產(chǎn)的征免稅
★以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅
★按規(guī)定合作建房的征免稅
★企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅
★1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的征免稅
四、企業(yè)繳納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定及核算案例
★土地增值稅會(huì)計(jì)科目設(shè)置
★土地增值稅的會(huì)計(jì)處理
★土地增值稅核算的操作案例
五、土地增值稅的納稅籌劃技巧和操作案例
★“臨界點(diǎn)”籌劃法
★費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法
★收入分散籌劃法
★建房方式籌劃法
★靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法
★代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法
★成本核算對(duì)象籌劃法
★股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法
★核算方式籌劃法

 

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